A Carta Que Pôs Tudo em Movimento
No outono de 2024, vinte e oito organizações ligadas à habitação — representando construtores, agentes imobiliários, defensores da habitação social e funcionários de governos locais — enviaram uma carta invulgar ao Senado dos Estados Unidos . O pedido era simples: trazer a Lei ROAD para a Habitação a votação em plenário. O que tornava a carta notável não era o seu conteúdo, mas os signatários. Num setor fraturado segundo linhas partidárias, geográficas e económicas, esta coligação representava algo próximo de um consenso. A crise habitacional tinha-se tornado tão aguda, o mercado tão disfuncional, que até adversários naturais concordavam que era preciso fazer algo.
A crise que procuravam resolver é direta na sua matemática, se não nas soluções: faltam aos Estados Unidos dez milhões de casas . Não dez milhões de casas acessíveis, nem dez milhões de casas em bairros desejáveis — dez milhões de casas, ponto final. A escassez abrange todas as faixas de preço, todas as regiões, todas as categorias demográficas. É o tipo de défice estrutural que se transforma de problema habitacional em problema de tudo: salários que não acompanham as rendas, famílias que adiam ter filhos, jovens profissionais excluídos da propriedade, cidades incapazes de atrair trabalhadores, empresas impossibilitadas de expandir.
A Lei ROAD para a Habitação — formalmente intitulada Lei de Renovação da Oportunidade no Sonho Americano da Habitação de 2025 — foi descrita por esses vinte e oito grupos como uma das propostas habitacionais potencialmente mais impactantes em mais de uma década . Surgiu daquela criatura mais rara de Washington: negociação bipartidária genuína. O senador republicano Tim Scott da Carolina do Sul e a senadora democrata Elizabeth Warren de Massachusetts, opostos ideológicos em praticamente todas as questões económicas, anunciaram uma revisão conjunta da legislação . O projeto acabaria por passar em ambas as câmaras do Congresso . Navegaria pelas águas traiçoeiras de um projeto de lei de despesas de defesa. Sobreviveria a tentativas de o retirar e a jogadas legislativas arriscadas. Ultrapassaria todos os obstáculos que normalmente matam legislação ambiciosa.
E depois ficaria ali, por assinar, numa secretária no Salão Oval — não por desacordos políticos, mas por causa de uma disputa inteiramente alheia sobre legislação eleitoral .
A Arquitetura do Compromisso
A revisão que Scott e Warren convocaram foi desenhada para considerar um pacote legislativo que aumentaria a oferta habitacional, melhoraria a acessibilidade e reforçaria a fiscalização dos programas habitacionais federais . A ambição era ampla, mas a abordagem notavelmente pragmática. Não se tratava de uma grande declaração ideológica sobre o papel do governo nos mercados imobiliários. Era uma coleção de intervenções direcionadas, cada uma abordando um estrangulamento específico na máquina de produção habitacional americana.
A versão final do projeto refletia em grande parte a emenda da Câmara ao rascunho original do Senado — ela própria produto de negociação. No seu cerne, a legislação atacava a escassez por múltiplos ângulos. Simplificava processos federais que atrasavam o desenvolvimento. Proporcionava incentivos para que governos locais reformassem o zoneamento excludente. Direcionava recursos para habitação para trabalhadores e infraestruturas que viabilizam a construção. A Comissão Bancária do Senado fez avançar o projeto através do seu processo de revisão , e ambas as câmaras acabaram por aprová-lo .
Mas talvez a disposição politicamente mais marcante fosse uma dirigida diretamente a Wall Street: a proibição de investidores comprarem casas unifamiliares se já possuíssem 350 ou mais propriedades . Isto não era um detalhe marginal. Nos anos seguintes à crise financeira de 2008, investidores institucionais tinham-se tornado atores significativos no mercado de arrendamento unifamiliar, comprando casas em massa, frequentemente pagando a pronto, muitas vezes ultrapassando famílias nas licitações. A prática tinha-se tornado um ponto focal de raiva em todo o espectro político — democratas progressistas viam-na como financeirização desenfreada; republicanos populistas viam-na como capital costeiro a colonizar bairros do interior.
O limite de 350 propriedades foi cuidadosamente calibrado: suficientemente alto para evitar apanhar pequenos senhorios ou operadores regionais, suficientemente baixo para visar os fundos massivos que possuíam milhares ou dezenas de milhares de casas. Era o tipo de disposição que sinaliza até onde a janela de Overton se tinha deslocado sobre habitação. Há uma década, restringir compras por investidores teria sido descartado como interferência no mercado. Agora passou sem problemas numa Câmara controlada por republicanos.
A Jogada do Projeto de Defesa
Os veículos legislativos importam. Um projeto pode ter apoio maioritário e ainda assim morrer se nunca chegar a votação. Portanto, quando a Lei ROAD para a Habitação do Século XXI foi retirada da Lei de Autorização de Defesa Nacional de 2026 no texto final da Câmara , os defensores da habitação prepararam-se para o pior. A NDAA — o projeto de lei anual de despesas de defesa que o Congresso tem de aprovar — tinha-se tornado um repositório tradicional de disposições não relacionadas mas populares. Ser anexado a ela era ouro legislativo: aprovação quase certa, assinatura presidencial assegurada.
A remoção provocou resposta imediata de grupos comerciais . Mas numa reviravolta, o Senado já tinha aprovado a Lei ROAD para a Habitação bipartidária como parte da Lei de Autorização de Defesa Nacional de 2026 . O processo de reconciliação entre as versões da Câmara e do Senado tornou-se numa dança peculiar. As disposições habitacionais estavam dentro, depois fora, depois de volta em forma diferente. O que emergiu não foi a versão anexada à NDAA mas um projeto autónomo que a Câmara revelou como a Lei de Habitação para o Século XXI, uma versão da legislação aprovada pelo Senado .
Isto devia ter sido um sinal de aviso. Projetos que viajam separadamente são mais vulneráveis. Requerem o seu próprio tempo de plenário, o seu próprio capital político. Podem ser atrasados, emendados ou usados como alavanca. Mas o ímpeto parecia imparável. O Senado aprovou-o . A Câmara seguiu . A Lei ROAD para a Habitação do Século XXI tinha passado no Congresso e aguardava a assinatura do presidente .
Neste ponto, a narrativa convencional seria: problema identificado, legislação elaborada, Congresso alinhado, presidente assina, implementação começa. O sistema, por mais rangente que fosse, tinha funcionado. Dez milhões de casas em falta não seriam construídas de um dia para o outro, mas pelo menos o enquadramento para abordar a crise estava em vigor.
O Almoço Que Mudou Tudo
Num dia de resto banal no Capitólio dos Estados Unidos, o senador republicano da Luisiana Bill Cassidy entrou numa discussão acalorada com o Presidente Donald Trump durante um almoço . Os detalhes do confronto vazaram rapidamente, como altercações no Capitólio tendem a fazer. O assunto não era habitação — era o Irão, parte de uma disputa mais ampla de política externa. Mas a discussão aos gritos era sintomática de uma disfunção maior: a relação de Trump com a bancada do Senado do seu próprio partido tinha-se tornado volátil e transacional.
O que parecia ser drama sem relação colidiu subitamente com o projeto de habitação. O Presidente Trump cancelou planos de assinar a importante legislação habitacional bipartidária até que o Congresso aprovasse a Lei SAVE America, um projeto abrangente sobre eleições . Exigiu que o Congresso liderado por republicanos aprovasse a Lei Save America antes de assinar a Lei ROAD para a Habitação do Século XXI .
A Lei SAVE America era a prioridade de Trump — uma reescrita abrangente da lei eleitoral federal que os republicanos argumentavam melhoraria a segurança eleitoral e os democratas insistiam ser supressão de voto. Era maximamente partidária, maximamente contenciosa, e tinha virtualmente nenhuma hipótese de passar no Senado em algo parecido com a sua forma atual. Ligá-la ao projeto de habitação era tomar reféns legislativos.
A manobra revelou algo sobre como a política avança — ou não — num ambiente hiperpartidário. O projeto de habitação tinha tido sucesso precisamente porque não era uma questão de guerra cultural. Tinha atraído Warren e Scott, defensores progressistas da habitação e construtores orientados para o mercado, organizações de inquilinos e investidores imobiliários. Era entediantemente tecnocrático no melhor sentido: focado na oferta, processo, incentivos. Era o tipo de coisa que costumava passar rotineiramente, antes de cada projeto se tornar um referendo sobre lealdades tribais mais profundas.
Ao ligá-lo à lei eleitoral, Trump tinha reinjetado exatamente o veneno partidário que o projeto tinha cuidadosamente evitado. Grupos de habitação que tinham passado meses a construir consenso viram impotentes o seu trabalho tornar-se moeda de troca numa disputa sem relação.
O Bloqueio na Assinatura
O efeito prático foi imediato: o projeto ficou por assinar. Para legislação, isto é uma espécie de purgatório. Passou em ambas as câmaras. Não foi vetado. Mas também não se tornou lei. Se o Congresso encerrar e o presidente não tiver assinado, o projeto morre — um "veto de bolso" que não requer explicação ou justificação.
O relógio constitucional de dez dias começou a contar. Defensores da habitação mobilizaram-se novamente, desta vez não para construir apoio para o projeto mas para pressionar pela sua assinatura. Os grupos que tinham escrito ao Senado encontraram-se agora a escrever à Casa Branca, argumentando que habitação não devia ser partidária, que a escassez afeta estados vermelhos e azuis igualmente, que as famílias não podem esperar que disputas políticas sem relação se resolvam.
Mas a alavanca estava toda de um lado. Trump tinha o que queria do Congresso: um projeto de habitação que podia assinar ou não assinar, dependendo de os legisladores lhe darem o projeto eleitoral que realmente lhe interessava. Senadores republicanos enfrentavam uma escolha impossível. Muitos genuinamente queriam o projeto de habitação — os seus estados precisavam dele, os seus eleitores exigiam-no, os seus doadores na construção e imobiliário tinham feito lobby por ele. Mas votar a favor da Lei SAVE America numa forma que pudesse passar no Senado exigiria apoio democrata, que não estava disponível. E mesmo que forçassem uma votação, o fracasso daria a Trump uma desculpa para vetar o projeto de habitação de qualquer forma.
O absurdo não passou despercebido a ninguém. Um projeto desenhado para abordar uma crise concreta e mensurável — dez milhões de casas em falta, famílias sem capacidade para comprar casa, estrangulamentos na construção, disfunção do zoneamento — tinha-se tornado subordinado a uma luta simbólica sobre administração eleitoral. As posições dos partidos sobre a Lei SAVE America estavam cristalizadas; nenhuma quantidade de negociação ia transpor esse fosso no ambiente atual. O que significava que o destino do projeto de habitação dependia não dos seus méritos mas de Trump decidir se valia a pena abandonar a luta.
A Substância Enterrada no Processo
Perdido no drama estava o que o projeto realmente propunha fazer. A revisão que Scott e Warren tinham anunciado destinava-se a reforçar a fiscalização dos programas habitacionais federais — um objetivo decididamente sem glamour, mas que abordava disfunção real. A política habitacional federal opera através de uma série barroca de agências, créditos fiscais, garantias de empréstimos e programas de subsídios, muitos dos quais não foram significativamente atualizados em décadas. Simplificar este aparato não geraria manchetes, mas tornaria mais fácil construir.
As reformas de zoneamento local embutidas no projeto eram similarmente técnicas mas consequentes. Durante décadas, defensores da habitação tinham argumentado que a política federal não devia subsidiar zoneamento local excludente — que cidades que proibiam apartamentos ou impunham lotes mínimos não deviam receber subsídios habitacionais federais. O projeto criava incentivos para reforma sem impor mandatos, um equilíbrio delicado desenhado para evitar conflitos constitucionais sobre autoridade local de uso do solo.
As disposições de infraestrutura reconheciam algo fundamental: não se pode construir habitação sem água, esgotos, estradas e transportes. Em muitas áreas de alto crescimento, a infraestrutura não tinha acompanhado a procura. Construtores enfrentavam esperas de anos por ligações de serviços públicos. O projeto direcionava recursos para estes estrangulamentos, reconhecendo que habitação acessível não é apenas sobre custos de construção mas sobre capacidade de sistemas.
E o limite de 350 propriedades para investidores , embora politicamente popular, também era economicamente coerente. Há uma diferença entre um senhorio que possui algumas dezenas de propriedades e um fundo que possui milhares. O primeiro está a fornecer habitação para arrendamento; o segundo está a tratar casas como uma classe de ativo financeiro. O limite não eliminaria investimento institucional — empresas ainda podiam operar abaixo do limiar, e operadores maiores podiam focar-se em arrendamentos construídos de propósito — mas reduziria a prática de comprar em massa casas unifamiliares existentes, que tinha contribuído para escalada de preços sem adicionar oferta.
Nada disto era revolucionário. O projeto não produziria, por si só, dez milhões de casas . Mas removeria obstáculos, alinharia incentivos e direcionaria recursos para o problema. Num ambiente funcional de elaboração de políticas, isso seria suficiente para justificar aprovação. A questão era se um ambiente funcional de elaboração de políticas ainda existia.
O Que Acontece a Dez Milhões de Casas em Falta
Enquanto o projeto por assinar permanecia em limbo, a escassez não pausou. Todos os meses, novos agregados familiares formavam-se. Todos os trimestres, a construção ficava mais atrás da procura. A escassez não estava distribuída uniformemente — cidades costeiras enfrentavam um conjunto de constrangimentos, metrópoles do Sun Belt outro, áreas rurais um terceiro — mas era universal nos seus efeitos. Professores não podiam viver perto das suas escolas. Hospitais lutavam para recrutar pessoal sem habitação disponível. Empresas adiavam expansões porque não conseguiam alojar trabalhadores.
A literatura económica sobre escassez habitacional é inequívoca: taxam o crescimento, exacerbam a desigualdade, reduzem a mobilidade e concentram oportunidade. Uma escassez de dez milhões de casas não é uma correção de mercado ou um desequilíbrio temporário. É uma falha estrutural que se agrava ao longo do tempo. Cada ano que persiste, o défice torna-se mais difícil de fechar.
O que tornava a Lei ROAD para a Habitação significativa não era resolver o problema — nenhum projeto único poderia — mas representar raro reconhecimento da escala do problema. Durante anos, a política habitacional federal tinha estado fraturada entre defensores da acessibilidade focados em subsídios e defensores do mercado focados em desregulamentação. O projeto tentava sintetizar estas abordagens: sim, construir mais habitação a preços de mercado removendo obstáculos; sim, garantir acessibilidade através de intervenções direcionadas; sim, responsabilizar investidores quando distorcem mercados.
Essa síntese levou meses a negociar. Exigiu que Warren aceitasse soluções baseadas no mercado que poderia ter preferido regular mais fortemente. Exigiu que Scott apoiasse intervenções federais que poderia ter preferido deixar aos estados. Exigiu que grupos de habitação em todo o espectro ideológico priorizassem a crise sobre as suas soluções preferidas.
E agora esperava se o presidente alavancaria esse trabalho para uma disputa política sem relação.
O Projeto Que Sobreviveu a Tudo
Há uma frustração particular em ver legislação ultrapassar todos os obstáculos convencionais apenas para estagnar por razões não convencionais. A Lei ROAD para a Habitação do Século XXI tinha sobrevivido a presidentes de comissão céticos e lutas de plenário . Tinha sobrevivido à anexação e remoção da NDAA . Tinha sobrevivido à reconciliação entre versões da Câmara e do Senado . Tinha construído uma coligação de vinte e oito grupos de habitação , unido Warren e Scott , e passado em ambas as câmaras .
O que não conseguiu sobreviver foi ser útil como moeda de troca.
O cancelamento da assinatura não foi um veto por razões políticas. Ninguém argumentou que o projeto prejudicaria mercados habitacionais ou agravaria a escassez. A objeção foi puramente tática: assina isto, e perco alavanca sobre outra coisa. Num momento político diferente, tal transacionalismo nu poderia ter provocado reação adversa. Mas num ambiente onde cada voto é um teste de lealdade e cada projeto é uma arma potencial, mal registou como invulgar.
Para os grupos de habitação que se tinham mobilizado duas vezes — uma vez para avançar o projeto, outra para garantir a sua assinatura — a lição foi sombria. Construir consenso é necessário mas não suficiente. Passar em ambas as câmaras é necessário mas não suficiente. Mesmo reunir uma coligação genuinamente bipartidária em torno de uma crise genuína pode não ser suficiente se o projeto ficar enredado em disputas que foi desenhado para evitar.
Enquanto o prazo constitucional se aproximava, a questão não era se a escassez habitacional seria abordada — seria, eventualmente, porque a gravidade económica o exigiria — mas se o sistema político retinha a capacidade de a abordar antes de a crise se aprofundar ainda mais. A Lei ROAD para a Habitação foi descrita como uma das propostas potencialmente mais impactantes em mais de uma década . Esse impacto dependia agora menos do conteúdo do projeto do que de cálculos inteiramente divorciados da política habitacional.
Dez milhões de casas em falta não se importam com a Lei SAVE America. Não se importam com disputas intrapartidárias ou alavanca ou vitórias simbólicas. Estão simplesmente em falta, e cada mês que permanecem em falta, o problema agrava-se. O projeto que devia começar a abordar essa escassez encontra-se agora no peculiar estado legislativo de ter passado no Congresso mas ainda não se ter tornado lei — vivo mas inerte, bem-sucedido mas paralisado, bipartidário mas refém. Sobreviveu a tudo exceto à assinatura.